施家潤:「港人首次置業先導計劃」之兩難問題

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特首林鄭月娥上周公布首份《施政報告》,一如社會所料,房屋政策是《施政報告》其中一處着墨最多的地方,亦可見林鄭政府以置業為主導的房屋政策。《施政報告》提出,增加「綠表置居計劃」的可出售單位數量,並計劃把「白居二」恒常化,可見林鄭政府建立明確置業階梯的意圖,而且更進一步提出「港人首次置業先導計劃」(簡稱「首置」)。

慎防變「港人港地」2.0

根據《施政報告》,「首置」的目的是「在居屋之上,構建中產家庭可以負擔的『上車盤』,讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下能重燃置業希望」;在這個目的下,「首置」的初定資格為「單身人士的每月收入不超過34000元,二人或以上家庭則不超過68000元,而轉讓的年期限制亦可能較居屋更嚴謹,轉讓補價問題則仍須進一步研究。」

筆者相信這個「首置」計劃若要成功,申請者的負擔能力將無可避免地成為首要考量,否則將重蹈上屆政府「港人港地」計劃的失敗覆轍──上屆政府把啟德發展區兩幅住宅用地納為「港人港地」計劃,合資格買家必須為香港永久居民,亦不可以公司名義購買。

本質上,「港人港地」政策服務港人,幫助港人置業無可厚非,但只限制買家身份,未有在定價上落墨,結果因中海外以高價投得土地,銷售時入場費已接近500萬元,令政策效力減半,「港人港地」最終無疾而終。

正因如此,筆者擔心「首置」計劃若沒有清楚限制地價,或是確保申請者可以負擔,「首置」計劃最終又會造成另一個天價「首置」盤。問題是,若「首置」計劃是在私樓與居屋之間多加一個階梯,既照顧夾心階層,亦考慮申請者的負擔能力,那便會陷入「為什麼要幫助他們」的分配公義問題。

「首置」的分配公義問題

從「首置」的初定資格和政策目的(私樓與居屋之間多加一個置業階梯),「首置」的對象其實已具有一定的置業能力。根據政府統計處今年公布有關收入的統計資料【表】,2016年個人收入中位數為15500元,住戶每月收入中位數為24900元,比較「首置」的初定資格,可以發現兩者皆比2016年的中位數為高,而「首置」初定資格的個人收入中位數為34000元、住戶每月收入中位數為68000元,對比有關收入的統計資料,其實已相當接近個人收入中位數(按10等份組別劃分)的第九組別(37000元)。

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同樣,對比「首置」的家庭初定資格,住戶每月收入中位數亦接近統計資料內(按10等份組別劃分)第九組別(70000元)。因此,「首置」計劃所定的入息限額,其實已包括入息屬於第九組別的中等以上,甚至是高收入人士,以公帑資助他們置業難免受到公眾質疑。

「首置」計劃的政策原意是,私樓與居屋之間多加一個置業階梯。筆者相信,計劃的兩難在於若不從定價出發,除非樓市突然逆轉,否則「首置」計劃下的住宅定價可能重演「港人港地」購買力脫節的問題。

另一方面,「首置」計劃也許可以幫助中等以上收入人士置業,解決他們儲不到首期、通過不到銀行壓力測試的問題,但以公帑資助中等以上收入人士置業,亦不易說服社會。

筆者認為,若要達到「首置」計劃的政策原意,也令社會覺得公帑用得其所,吸引的定價必須伴隨更嚴謹的轉讓年期限制。無論如何,社會若能在「首置」計劃的兩難下達致共識,置業階梯將可進一步擴展,其實是件好事。

刊載於信報財經新聞 2017年10月17日