施家潤:重塑居屋政策原意

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千呼萬喚,面對市民購買力與樓價脫節的問題,特區政府終於在居屋定價方面進行大手術——定價不再與市值掛鈎,改以全港非業主住戶入息中位數作基準,變相把居屋定價由以往約七折調低至約五二折。

居屋售價下調對無殼蝸牛固然是一大喜訊,而要幫助市民透過居屋置業,筆者認為除定價外,政府應考慮利用嚴謹的轉售限制,甚至更進一步把居屋市場從現時半開放市場分割出來。

宜訂嚴謹轉售限制

嚴謹的轉售限制措施,除確保公帑用得其所外,更重要是可減少私人市場樓價對居屋市場的影響。在現行的政策下,居屋業主可於繳付補地價後,在公開市場出售單位,與其他私人單位無異,結果是居屋與私人市場樓價出現互相影響的情況,例如過去數年私人市場樓價屢創新高,在私人市場樓價的拉動下,居屋售價亦愈升愈高;當居屋市場作為房屋資助市場亦屢創新高時,私人市場亦視為一個利好樓市的指標。

回顧轉售限制的實施,居屋推出時定下長達10年的禁售期,以禁止單位轉售至公開市場圖利;10年禁售期的措施一直推行至1999年,房委會把10年禁售期減至5年,也容許業主於買入單位兩年內原價售回,或第三年起可以把未補地價的單位在綠表市場轉讓,這種安排的目的,就是把居屋與私人市場作一定的分割。

至2007年,房委會容許業主於繳付補地價後在公開市場出售單位;因應社會的置業需求,政府2013年進一步推出「白居二」計劃,讓白表買家可購入居屋第二市場單位,並於交易後首兩年內,不可在第二市場出售,只能補地價在公開市場出售。

從轉售限制的實施看來,轉售限制的鬆緊主宰了居屋的樓價,寬鬆的轉售限制容許業主於繳付補地價後,可在公開市場出售單位,令轉售限制中分割居屋與私人市場的作用失效。

消息指,政府將在新居屋採取較嚴謹的轉售限制,如業主購入單位兩年內,只能以原價轉售予「白居二」買家,並禁止業主在頭5年內補地價後把單位在私人市場出售。筆者認同居屋宜訂立嚴謹的轉售限制,只有重新有效地分割居屋與私人市場,才能減少私人市場對居屋市場的拉動。

從半開放市場分割

誠然,要有效分割居屋與私人市場,嚴謹的轉售限制可阻隔私人市場的影響,但只要居屋(補地價後)保留公開市場出售的特質,居屋仍會受到私人市場的影響,惟有把居屋市場從現時半開放市場分割出來,才能徹底阻隔私人市場的影響。

所謂從半開放市場分割出來,筆者認為正因新居屋定價不再與市值掛鈎,政府應考慮禁止新居屋補地價後可把單位在私人市場出售,把新居屋從私人市場抽離,回歸自住的居屋政策原意,若業主想出售單位,只能在第二市場讓綠白表人士購買。

從前居屋最大的功能,是透過出售房屋單位,協助市民購置物業自住,特別透過幫助公屋戶置業,達到收回公屋單位再編配加快公屋流轉;即使到現在,居屋的功能傾向幫助無力在私人市場置業的市民,回應市民的置業訴求。

一直以來,居屋的出現,其實是房屋市場的分割,幫助有自住需要的市民置業,而居屋的轉售限制及補地價要求,目的是令投機者不容易進入居屋市場,便能成功營造一個用家主導的市場,從一個單一的自由市場,分割出一個以置業者為主的市場緩衝區。筆者相信,要真正幫助有自住需要的市民置業,就要回歸居屋政策的初心,把居屋市場徹底分割出來。

刊載於信報財經新聞 2018年7月18日